Passoire thermique à Villeurbanne : le guide du bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates, pas de report

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Trois échéances en découlent : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux F ; au 1er janvier 2034, aux E.

Beaucoup de bailleurs ont espéré un assouplissement. Il n'est pas venu : la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 pour aménager ce calendrier, n'a jamais été votée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ces trois dates restent le droit applicable, à Villeurbanne comme partout en métropole. Dans une ville où 63 % des ménages sont locataires, mieux vaut planifier ses travaux avec les textes actuels qu'attendre un report qui n'existe pas.

Que risque un bailleur villeurbannais qui loue quand même un G ?

Depuis le 1er janvier 2025, un G proposé à la location est juridiquement non décent. Il n'existe ni amende automatique ni contrôle systématique : le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable ou en conciliation, puis devant le juge, qui peut imposer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement.

Le bail en cours n'est pas annulé : votre locataire actuel reste dans les lieux aux conditions convenues. Mais deux contraintes pèsent déjà sur tous les F et G : le gel des loyers depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse entre deux locataires) et l'exposition au recours du locataire au renouvellement ou à la reconduction tacite.

Encadrement des loyers : le double verrou villeurbannais

Villeurbanne est, avec Lyon, l'une des deux seules communes de la métropole soumises à l'encadrement des loyers, en vigueur depuis le 1er novembre 2021. Un arrêté préfectoral fixe chaque année des loyers de référence par zone et par type de logement ; l'arrêté en cours s'applique jusqu'au 31 octobre 2026. À la signature d'un nouveau bail, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Pour une passoire, le verrou est double. D'une part, le gel national interdit toute hausse d'un F ou d'un G. D'autre part, depuis le 24 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, même doté d'une terrasse ou d'une vue exceptionnelle. Seule une sortie de la zone F-G, constatée par un nouveau DPE, redonne la main sur le loyer, dans les limites de l'encadrement.

5,4 % de passoires : un parc plutôt bien classé, des poches ciblées

Sur les 49 297 DPE enregistrés à Villeurbanne par l'ADEME depuis juillet 2021, environ 5,4 % ressortent en F ou G, soit un peu moins de 2 700 logements. C'est un taux modéré : près de 40 % du parc date d'après 1991 (Tonkin, Carré de Soie, écoquartiers) et se classe bien, la moitié des logements diagnostiqués étant en C. Le détail figure sur les classes du DPE à Villeurbanne et dans notre point chiffré 2026.

Les passoires se concentrent sur les copropriétés de 1946-1975, bâties avant la première réglementation thermique, vers Charpennes, Cusset ou Grandclément. Cas à part : les Gratte-Ciel, ensemble Art déco des années 1930 peu isolé d'origine, où le secteur protégé complique certains travaux.

Dérogations : ce que le décret du 18 août 2023 permet vraiment

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois cas. Les contraintes architecturales ou patrimoniales d'abord : aux Gratte-Ciel, site patrimonial protégé depuis 1993, les modifications extérieures passent par l'architecte des Bâtiments de France, ce qui écarte souvent l'isolation par l'extérieur. Le refus de la copropriété ensuite : vous avez traité vos parties privatives et proposé les résolutions en assemblée générale, mais elles ont été rejetées ; dans une ville à 91,7 % d'appartements, ce cas est fréquent. Le risque de pathologie du bâti enfin. La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis quand des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés.

Aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Archivez tout : procès-verbaux d'AG, avis de l'ABF, attestations techniques.

Par où commencer quand son logement est classé F ou G ?

Vérifiez d'abord que la classe est la bonne. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables : si votre étiquette date de l'ancienne méthode, commencez par refaire le diagnostic. Pour un logement de 40 m² ou moins, l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul : un studio loué près de La Doua peut sortir de la zone F-G sans travaux, via une attestation gratuite de l'ADEME pour les DPE établis entre juillet 2021 et juin 2024. Le mode d'emploi figure dans notre dossier La Doua.

Si la classe se confirme, enchaînez dans l'ordre :

• Faites chiffrer un audit énergétique (500 à 1 000 €, à titre indicatif) : scénarios de travaux et gains de classe, poste par poste.
• Priorisez les travaux possibles en parties privatives ; avant de percer les murs d'un immeuble d'avant juillet 1997, pensez au repérage amiante.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé par paliers (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, 50 lots et moins en 2026), pour faire voter l'isolation ou le chauffage communs.
• Après travaux, refaites le DPE pour officialiser la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Aides locales et arbitrage : rénover ou vendre ?

MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, avec des barèmes qui évoluent régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie peuvent compléter le plan. Atout villeurbannais : le dispositif Écoréno'v de la Métropole de Lyon accompagne et aide financièrement la rénovation des logements et copropriétés anciennes, avec l'ALEC Lyon comme porte d'entrée pour des conseils gratuits et neutres.

Si le chantier est bloqué ou hors budget, vendre un F ou G reste autorisé, y compris occupé. L'audit réglementaire de vente ne vise que les maisons et monopropriétés (F-G depuis avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025) : à Villeurbanne, où la copropriété domine, la plupart des ventes s'en passent et le dossier de vente classique suffit. L'arbitrage tient en une comparaison : coût des travaux aides déduites, face à la décote consentie à la vente.